Alquilar una vivienda no significa quedar a merced del propietario. La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), reconoce al inquilino una serie de derechos que no se pueden recortar en el contrato: cuánto tiempo puede quedarse, quién paga las reparaciones, cuánto puede subir la renta o cuándo debe devolverse la fianza. Conocer los derechos del inquilino es la mejor forma de evitar abusos y de saber cuándo merece la pena reclamar.
Lo que vas a aprender en esta guía
Esta guía se refiere al alquiler de vivienda habitual regulado en el Título II de la LAU, con la redacción vigente para los contratos firmados desde marzo de 2019. Los contratos más antiguos pueden tener plazos distintos, así que conviene revisar la fecha de firma. Tampoco se aplica a los alquileres de temporada (por estudios o trabajo) ni a los locales de negocio, que tienen reglas propias.
El punto de partida es el artículo 6 de la LAU: son nulas, y se tienen por no puestas, las cláusulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II, salvo que la propia ley lo autorice. Dicho de forma sencilla: aunque hayas firmado una cláusula que te obliga a pagar todas las reparaciones o que fija una duración de un año sin prórroga, esa cláusula no vale y se aplica la ley.
Novedad de octubre de 2026: el Congreso acordó el 2 de octubre la derogación de los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, que modificaban varios artículos de la LAU. Esas modificaciones han quedado sin efecto, por lo que siguen rigiendo las reglas que explicamos en esta guía.
Duración mínima garantizada
Aunque el contrato diga un año, se prorroga año a año hasta cinco años (siete si el casero es una empresa), salvo que el inquilino avise con 30 días de que no quiere seguir (art. 9).
Prórroga tácita de tres años
Cumplido ese plazo, si el casero no avisa con cuatro meses (o el inquilino con dos), el contrato sigue por anualidades hasta tres años más (art. 10).
Reparaciones a cargo del casero
El propietario debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, sin subir la renta por ello (art. 21).
Límite a la subida de renta
Solo se actualiza una vez al año si se pactó, y nunca por encima de la variación del IPC (art. 18).
Sin gastos de agencia
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador (art. 20.1).
Preferencia para comprar
Si se vende la vivienda, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto, salvo renuncia pactada (art. 25).
Hay un matiz relevante en la duración: si el casero es persona física, puede no aplicarse la prórroga obligatoria a partir del primer año cuando el contrato recogía de forma expresa que podría necesitar la vivienda para él o para familiares cercanos. Debe avisar con al menos dos meses, y si en tres meses no la ocupa, el inquilino puede pedir volver o ser indemnizado (art. 9.3).
Es la fuente de conflicto más habitual entre caseros e inquilinos. La LAU distingue entre conservación, pequeñas reparaciones por desgaste y daños causados por el propio inquilino, que responde de ellos conforme a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El inquilino debe comunicar cuanto antes la avería y permitir que el propietario la compruebe. Si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede hacerla él mismo, previa comunicación, y exigir de inmediato su importe (art. 21.3). Si una obra de conservación dura más de veinte días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se ve privado (art. 21.2).
La renta se fija libremente al firmar, salvo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, donde existen límites (art. 17.6). Se paga, salvo pacto, en los siete primeros días del mes, y el casero no puede exigir por adelantado más de una mensualidad (art. 17.2). El inquilino tiene derecho a recibo o justificante del pago con los conceptos desglosados (art. 17.4).
La fianza es de una mensualidad en vivienda, y las garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica (art. 36). Si un mes después de entregar las llaves no se ha devuelto el saldo, este devenga el interés legal (art. 36.4).
Si el propietario vende el piso, el comprador se subroga en el contrato durante los cinco primeros años (siete si el anterior arrendador era persona jurídica), aunque esté protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14). Además, el inquilino puede ejercer el tanteo en treinta días naturales desde que se le notifica fehacientemente la venta, o el retracto si no se le notificó o el precio real fue inferior (art. 25).
Si fallece el inquilino, pueden subrogarse el cónyuge conviviente, la pareja de hecho con dos años de convivencia (o hijos en común), los hijos a su cargo y otros familiares convivientes en el orden del artículo 16. Hay que notificarlo por escrito al casero en el plazo de tres meses.
Por último, el inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, avisando con treinta días de antelación. Si se pactó, deberá indemnizar con una mensualidad por cada año que reste, en proporción si es menos de un año (art. 11).
¿Puede el casero subirme el alquiler cuando quiera?
No. Solo puede actualizarse en cada aniversario del contrato y solo si se pactó expresamente. El incremento nunca puede superar la variación del IPC, y es exigible desde el mes siguiente a la notificación por escrito (art. 18).
Mi contrato dice un año. ¿Me pueden echar al terminar?
En un alquiler de vivienda habitual, no: el contrato se prorroga obligatoriamente hasta los cinco o siete años, salvo la necesidad de vivienda del casero persona física pactada en el contrato (art. 9).
¿Tengo que pagar los honorarios de la inmobiliaria?
No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Si los has pagado, puedes reclamarlos.
El casero no arregla la caldera. ¿Puedo dejar de pagar?
No es recomendable: el impago puede acabar en desahucio. Lo prudente es requerirle por escrito y, si la avería es urgente, repararla y exigirle el importe (art. 21.3), o reclamar en la Sección Civil del Tribunal de Instancia.
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Consúltanos sin compromisoLa LAU protege al inquilino de vivienda habitual con derechos que no admiten pacto en contra: duración mínima, reparaciones a cargo del propietario, límites a la subida de renta, gastos de agencia a cargo del casero y preferencia para comprar. Antes de firmar, y sobre todo antes de dejar de pagar o abandonar la vivienda, conviene que unos abogados especializados en arrendamientos revisen tu caso.
En resumen
El inquilino tiene derecho a quedarse al menos cinco años (siete con casero empresa), a que el propietario repare lo necesario, a subidas limitadas al IPC y a no pagar la agencia. Las cláusulas que recorten estos derechos son nulas.